Conseil en gestion de patrimoine

3 signaux qui montrent que le marché immobilier est en train de changer (et que beaucoup ignorent encore)

En 15 ans de conseil, j'ai rarement vu un marché bouger autant en si peu de temps. Voici 3 signaux que j'observe chez mes clients en ce moment :

• Les acheteurs négocient à nouveau... vraiment.

On était habitués au "à prendre ou à laisser". Aujourd'hui, sur de nombreux secteurs, les marges de négociation atteignent 5 à 10 %. Le rapport de force s'est inversé.

• Le DPE n'est plus un détail, c'est un filtre. Les passoires thermiques (F et G) deviennent invendables au prix du marché, ou interdites à la location. Un bien mal noté peut perdre 15 à 20 % de sa valeur. La rénovation énergétique n'est plus une option, c'est un actif.

• Les investisseurs basculent vers la "pierre-papier". Les SCPI, OPCI et club deals immobiliers attirent une nouvelle génération d'épargnants. Moins de gestion, plus de diversification, ticket d'entrée accessible. Le rapport à la pierre se transforme.

Ce que ça veut dire concrètement : Un bon dossier acheteur a un pouvoir qu'il n'avait plus depuis longtemps La performance énergétique est devenue un critère financier Il existe des alternatives sérieuses à l'achat en direct

L'immobilier n'est pas en crise. Il est en mutation. Et les meilleures opportunités vont aux mieux informés.

Vous voulez faire le point sur votre stratégie ? Parlons-en.

C'est LA question que mes clients me posent en ce moment.

Et ma réponse va sûrement vous surprendre : oui, mais plus comme avant.

Pendant 20 ans, acheter un bien immobilier en France relevait presque du réflexe. Taux bas, prix qui grimpent, fiscalité avantageuse… La recette fonctionnait quasi seule.

Aujourd'hui, le décor a changé :

– Les taux se sont stabilisés à un nouveau palier

– Les prix ne montent plus partout, et baissent même dans certaines villes

– La fiscalité s'est durcie (fin du Pinel, DPE, encadrement des loyers…)

– Le rendement locatif net réel est devenu un vrai sujet

Faut-il fuir l'immobilier pour autant ? Surtout pas.

L'immobilier reste un pilier patrimonial puissant, mais les règles du jeu ont changé.

Voici les nouveaux réflexes à adopter :

Raisonner rendement net après fiscalité, pas prix au m²

Diversifier (SCPI, nue-propriété, LMNP, immobilier pro…)

Choisir l'emplacement avec une logique de demande locative, pas de coup de cœur

Penser long terme, pas plus-value rapide

En 2026, l'immobilier ne pardonne plus l'approximation. Mais bien construit, il reste un formidable outil de création de patrimoine.

Vous hésitez sur votre stratégie immobilière ? Échangeons.

Ne vous laissez pas surprendre par les nouveaux chiffres de la Loi de finances.

L'année 2026 marque un tournant majeur. Entre la hausse de la fiscalité du capital et la redistribution des cartes dans l'immobilier, votre stratégie d'investissement doit s'adapter.

Voici les 3 piliers de la réforme :

La Flat Tax grimpe à 31,4 % Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) n'est plus à 30 %. Pourquoi ?

• La cause : Une hausse ciblée des prélèvements sociaux. La CSG passe de 9,2 % à 10,6 % pour financer la dépendance.
• Le nouveau calcul : 12,8 % (impôt) + 18,6 % (CSG/CRDS) = 31,4 %. L'impact : Vos dividendes, intérêts et plus-values mobilières perdent en rendement net. L'Assurance-vie et le PEA deviennent plus que jamais vos boucliers fiscaux.

LMNP Touristique : Le grand resserrement

Le gouvernement s'attaque à la niche fiscale des locations type Airbnb (meublés non classés).

• Plafond Micro-BIC : Il est divisé par cinq, passant de 77 700 € à 15 000 €.
• Abattement : Il chute de 50 % à 30 %. L'impact : La majorité des loueurs saisonniers basculeront au régime "Réel". C'est technique, mais c'est souvent la seule solution pour amortir les murs et réduire l'impôt.

Le statut "Bailleur Privé" : L'opportunité en location nue

Pour relancer le logement, un nouveau régime d'amortissement est créé pour la location non meublée.

• Le concept : Déduire chaque année une fraction du prix d'achat du bien (environ 3 %) de vos revenus fonciers.
• Les restrictions : Ce n'est pas pour tout le monde ! Ce statut est réservé aux investissements neufs (RE 2020) ou aux rénovations énergétiques massives dans l'ancien.

L'impact : Un moyen puissant de viser le "zéro impôt" foncier tout en sécurisant des locataires longue durée.

Mon analyse de CGP : 2026 sanctionne la rente passive "facile" et récompense l'investisseur qui rénove ou qui utilise des enveloppes de capitalisation.

Un doute sur vos options ? Discutons-en !

Pourtant, c'est le réflexe de beaucoup d'épargnants en ce moment.

Voici ce que j'observe sur le terrain :

• des liquidités qui dorment sur des livrets à rendement réel négatif
• Des patrimoines figés par peur de "mal tomber"
• Des arbitrages retardés qui coûtent plus cher que le risque qu'on voulait éviter

La bonne nouvelle ? L'incertitude ne signifie pas immobilisme.

Elle invite à 3 réflexes concrets :

→ Sécuriser une poche de liquidités (3 à 6 mois de charges), et pas plus

→ Diversifier intelligemment : immobilier, fonds euros, actions de qualité, or

→ Investir de façon progressive pour lisser le point d'entrée

L'argent qui attend le "bon moment" attend souvent… indéfiniment.

Et vous, quelle est votre stratégie en ce moment ?

Quand on parle fiscalité des indépendants, beaucoup pensent uniquement : micro-entreprise vs SASU vs EURL

Mais en réalité, le sujet est plus large : c’est toute la logique du foyer fiscal et de la structuration des revenus. Votre fiscalité ne se joue pas uniquement dans la société.

En France, tout finit souvent au même endroit : l’impôt sur le revenu du foyer fiscal

Donc ce n’est pas seulement :

• combien vous gagnez dans votre structure ?
• mais comment cela s’intègre dans votre foyer (conjoint, autres revenus, charges, optimisation globale) ?

Le bon statut dépend de votre niveau de revenus

Par exemple :

Micro-entreprise

Simple, mais vite limitée (charges + plafond + optimisation quasi nulle)

SASU / EURL

Plus de flexibilité :

• arbitrage rémunération / dividendes
• optimisation de la rémunération
• meilleure stratégie patrimoniale

SELARL (professions libérales réglementées)

Souvent sous-estimée :

• optimisation de la rémunération du dirigeant
• structuration entre revenu pro et patrimoine
• logique très efficace à partir d’un certain niveau de CA

L’erreur la plus fréquente

Choisir un statut une fois… et ne plus jamais le remettre en question.

Alors que votre situation évolue :

• revenus
• famille
• projets immobiliers
• objectifs de retraite
• niveau d’imposition du foyer

En gestion de patrimoine, la vraie approche est globale :

• optimiser la société
• mais aussi le foyer fiscal
• et la stratégie patrimoniale complète (investissement, protection, retraite)

Pour conclure

Votre statut n’est pas un choix administratif.

C’est un levier d’optimisation patrimoniale.

Et vous : votre structure actuelle est-elle encore adaptée à votre situation réelle ?

La campagne de déclaration des revenus 2025 est officiellement ouverte depuis le 9 avril 2026. Comme chaque année, cette période constitue un moment clé pour faire le point sur votre situation fiscale… et identifier d’éventuelles optimisations.

📅 Un calendrier à ne pas manquer

La déclaration en ligne est désormais la norme pour la majorité des contribuables. Les dates limites varient selon votre département :

• 21 mai 2026 : départements 01 à 19

• 28 mai 2026 : départements 20 à 54

• 4 juin 2026 : départements 55 à 976

• 19 mai 2026 : date limite pour la déclaration papier

Une anticipation est essentielle pour éviter erreurs et pénalités.

🔎 Les principales nouveautés fiscales en 2026

Cette année, plusieurs évolutions sont à prendre en compte :

• Revalorisation du barème de l’impôt : +0,9 %, afin de tenir compte de l’inflation et limiter l’impact sur votre fiscalité.

• Taux individualisé par défaut pour les couples : chaque membre du foyer est désormais imposé selon ses revenus propres (sauf option contraire).

• Nouvelles obligations déclaratives immobilières : mise à jour de l’occupation des biens et déclaration élargie aux occupants non propriétaires.

• Services à la personne : précision renforcée des dépenses pour bénéficier des crédits d’impôt.

• Dons aux associations : plafond de réduction d’impôt porté à 2 000 € pour certains organismes.

💡 Pourquoi se faire accompagner ?

La déclaration d’impôt ne se limite pas à une simple formalité administrative. Elle représente une véritable opportunité d’optimisation patrimoniale :

• Ajustement du taux de prélèvement à la source

• Arbitrage entre revenus et charges déductibles

• Optimisation des dispositifs fiscaux (dons, emploi à domicile, immobilier…)

• Anticipation de la pression fiscale future

Chaque situation étant unique, une analyse personnalisée permet souvent de dégager des leviers d’optimisation significatifs.

🎯 Mon conseil

Ne subissez pas votre fiscalité : pilotez-la.
La période déclarative est idéale pour faire un point global sur votre patrimoine et mettre en place des stratégies adaptées à vos objectifs (réduction d’impôt, préparation de la retraite, transmission…).

👉 Vous souhaitez sécuriser et optimiser votre déclaration ?
Je vous accompagne à chaque étape.